Uitbreiding van het verlaagd btw-tarief bij heropbouwprojecten21 Juni 2024

Huidige maatregel en de recente uitbreiding

Afgelopen jaren gold een verlaagd btw-tarief van 6% op afbraak- en heropbouwingswerken. Zowel particulieren als vennootschappen genoten van dit verlaagd btw-tarief.

Begin dit jaar perkte de regering het gebruik van deze maatregel in. Sinds 1 januari 2024 kunnen enkel de afbraak- en heroprichtingswerken die aan de bouwheer worden gefactureerd van het verlaagd tarief nog genieten. Het verlaagd tarief kan toegepast worden in heel België, maar enkel als aan de sociale voorwaarden is voldaan:

- Enige en hoofdzakelijke eigen woning met maximaal 200 m² bewoonbare oppervlakte waar de koper zonder uitstel zijn domicilie neemt (voor bouwheren natuurlijke persoon), of;

- Woning bestemd om langdurig (minstens tot het einde van het 15^e jaar na het jaar van de eerste ingebruikneming) te worden verhuurd aan of via een sociaal verhuurkantoor of een erkende maatschappij voor sociale huisvestiging.

Recent kondigde de regering aan om de regelgeving rondom het verlaagd btw-tarief toch uit te breiden, met als doel vastgoedinvesteerders aan te sporen om afbraak- en heropbouwprojecten op te starten en vervolgens het desbetreffende pand langdurig als hoofdverblijfplaats te verhuren aan particulieren. Hiermee willen ze het tekort in het aanbod huurwoningen voor gezinnen en alleenstaanden aanpakken.

De uitbreidingen zijn:

- Langdurige verhuur aan een particulier die er zich domicilieert

- Andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk
(was momenteel enkel voor verhuur aan een sociaal verhuurkantoor dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestigingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvestiging.

Langdurige verhuur aan een particulier die er zich domicilieert

Vanaf 1 juni 2024 is het verlaagd tarief van 6% van toepassing op de afbraak en de heropbouw van woning bestemd voor langdurige verhuur als hoofdverblijfplaats aan particulieren. Hieraan zijn een aantal voorwaarden gekoppeld:

1) De werken in onroerende staat van afbraak en heropbouw moeten plaatsvinden op hetzelfde kadastrale perceel;

2) De bewoonbare oppervlakte van de woning mag niet meer bedragen dan 200m²;

3) De heropgerichte woning moet door de bouwheer als woning worden verhuurd aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben.

De laatste twee voorwaarden moeten vervuld blijven tot minstens 31 december van het 15^e jaar na het jaar waarin de woning voor het eerst in gebruik of in bezit werd genomen.

Naast bovenstaande voorwaarden dienen ook nog andere voorwaarden te worden nageleefd. Deze kennen we al van de voorgaande regeling:

- indienen van een elektronische melding via MyMinfin voordat de btw opeisbaar wordt, waarin de bouwheer verklaart dat het gaat om een woning bestemd voor de verhuur aan een particulier die er zonder uitstel zijn domicilie zal nemen, waarbij de volgende bijlagen worden toegevoegd:

• omgevingsvergunning;
• aannemingscontracten;

- aan de dienstverrichters een afschrift van deze melding bezorgen;

- dienstverrichters verwijzen op hun factuur naar deze verklaring als rechtvaardiging voor de toepassing van de 6% btw.

De volgende werken worden uitgesloten van het verlaagd tarief:

- Werken in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerken, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

- Werken in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna’s, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties

- Gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning.

Bouwheren kunnen genieten van het verlaagde btw-tarief op afbraak- en heropbouwwerken waarop de btw opeisbaar wordt uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming/inbezitneming. Concreet betekent dit bijvoorbeeld dat bij een eerste ingebruikname in oktober 2025, alle afwerkingswerken tot en met 31 december 2025 in aanmerking komen voor het verlaagde tarief.

Enkele specifieke situaties

-       Wat als de voorwaarden niet langer voldaan zijn bij langdurige verhuur aan een particulier

Indien de bouwheer (namelijk de verhuurder) niet langer aan de desbetreffende voorwaarden kan voldoen, moet hiervan binnen de drie maanden een verklaring ingediend worden via MyMinfin. Het btw-voordeel moet dan terugstort worden vanaf het jaar waarin niet meer aan de voorwaarden werd voldaan tot het vijftiende jaar.

-       Wat bij een vroegtijdige afbreking van het huurcontract?

De voorwaarde stelt dat het moet gaan om een langdurige verhuur gedurende periode van 15 jaar.
Indien de huurder zijn opzeg geeft dan kunnen de voordelen behouden blijven als de termijn tussen twee verhuren ‘redelijk’ is en de verhuurder aantoont dat hij al het mogelijke heeft gedaan om de woning onder de vermelde voorwaarden te verhuren.

-       Wat met lopende projecten?

Voor lopende projecten die aan de voorwaarden van een van deze uitbreidingen voldoen, is er geen mogelijkheid voor de bouwheren om de btw op de reeds uitgevoerde werken – dus afbraak en heropbouw dat plaatsvond vóór 1 juni 2024 – te laten corrigeren naar het verlaagde tarief van 6%.

Daarentegen heeft een bouwheer wel tijd tot en met 31 maart 2025 om een verklaring in te dienen of elektronische melding te geven voor projecten die reeds opgestart waren voor de wetswijziging en die voldoen aan de voorwaarden. Wat exact bedoeld wordt met ‘al opgestart’ is nog onduidelijk: moeten de onroerende werken al aangevangen zijn of moet de omgevingsvergunning al aangevraagd zijn vóór 1 juni 2024?

-       Wat in combinatie met andere situaties van afbraak en opbouw?

Een natuurlijke persoon die zijn eigen woning heeft aangekocht of opgericht met

toepassing van de 6 % btw voor afbraak en heropbouw, kan een tweede woning aankopen om op termijn als langdurige hoofdverblijfplaats aan particulieren te verhuren. Als deze ingebruikneming/inbezitneming plaatsvindt voor het einde van het vijfde jaar na de ingebruikneming/inbezitneming van de eerste woning, zal de bouwheer zijn genoten btw-voordeel pro rata moeten terugstorten. De eerste woning is dan namelijk niet langer de enige woning.

Heeft u nog vragen of wilt u graag nog wat extra informatie verkrijgen over deze uitbreiding op het verlaagde btw-tarief, aarzel niet om uw dossierbeheerder te contacteren. Wij helpen u graag verder!

FacebookTwitterLinkedinGoogle Plus

Terug naar overzicht