Archief
Contacteer ons
Kortrijk: +32 56 22 47 71
Waregem: +32 56 60 39 60
Tielt: +32 51 42 60 50
Nazareth: +32 9 274 13 80
Nieuwe maatregels na het Promo 54-arrest?24 Juni 2024
Zullen vernieuwbouwprojecten binnenkort ook onder btw verkocht moeten worden?
Een vraag die menig mensen de laatste tijd bezighoudt. Het Hof van Justitie deed hieromtrent een uitspraak, nadat het Hof van Cassatie hen een hulpvraag had gesteld. De uitspraak luidde als volgt: ‘Vernieuwbouw zal onder btw verkocht worden, maar lidstaten kunnen bepaalde criteria – zoals bijvoorbeeld de eerste ingebruikname – moduleren. België heeft dit niet gedaan, maar koos ervoor bepaalde administratieve zaken te kwantificeren en praktisch makkelijker te maken. Daaruit werd ook duidelijk dat lidstaten die geen gebruikmaken van hun modulerende bevoegdheid niet tot gevolg heeft dat de verkoop van dergelijke gebouwen niet aan de btw onderworpen kan of moet zijn.
Naast deze opvatting, kwamen er nog andere baanbrekende beslissingen met betrekking tot projectontwikkeling en btw-optimalisaties aan bod.
Verkoop karkas + renovatie aan 6,00% btw niet langer mogelijk?
Een ander besproken onderwerp in dit dossier is het bijhorende btw-tarief van een (ver)nieuwbouw. Normaal gezien wordt een (ver)nieuwbouw belast met 21% btw. Hierdoor kwamen projectontwikkelaars op het idee om bij verregaande renovatieprojecten het pand in zijn originele toestand te verkopen onder registratierechten in combinatie met een aannemerscontract voor de renovatie bij een betrokken vennootschap.
Dit wordt echter niet als rechtmatig beschouwd, aangezien de twee gestelde handelingen onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, en het dus volgens de rechtspraak niet de intentie van de koper is om twee aparte contracten te sluiten, maar om een volledig vernieuwbouwappartement te bekomen. Vanuit deze redenering kan me dus stellen dat het vooropgestelde btw-regime niet haalbaar is en dat het gehele project moet worden belast aan 21% btw. Met deze uitspraak van het arrest lijkt de opsplitsing in twee contracten met een verschillende btw-behandeling definitief afgevoerd te worden.
Ondanks de logische achterliggende gedachtegang, zou deze opsplitsing in sommige specifieke gevallen toch gehanteerd kunnen worden. Wanneer de koper na zijn aankoop een vrije keuze van aannemer heeft, liggen de kaarten bijvoorbeeld al helemaal anders. De vraag rijst hierbij wel of dit in de realiteit vaak voorkomt of realistisch is. Ook bij enkele niet-fiscale redenen – zoals bijvoorbeeld een scheiding van risico’s of omwille van opgelegde bekwaamheidsvereisten – of bij joint venture tussen vennootschappen die qua aandeelhoudersstructuur onafhankelijk zijn, zou een taxatie van 6% wel eens een mogelijkheid kunnen zijn. Vooral het feit dat vandaag de dag vaker beroep wordt gedaan op onderaannemers, doet vermoeden dat een doorstart van de ‘verkoop karkas + renovatie’-project misschien om de hoek loert… En laat hiermee ook ineens duidelijk zijn dat het onmogelijk is om alle situaties op dezelfde manier te behandelen en dus hetzelfde btw-lot te bescheren.
Wat bij foutieve toepassing van de tarieven?
In eerste instantie had het Hof van Beroep in Luik nog een mild uitgangspunt ingenomen met betrekking tot de bepaling van maatstaf van heffing. Men stelde dat de maatstaf van heffing op 21% btw niet gelijk kan zijn aan de maatstaf van heffing op 6% btw. Het Hof van Cassatie gaat echter niet akkoord met deze stelling en stelt dat de maatstaf van heffing voor beide btw-tarieven dezelfde moet zijn omdat de overeenkomst het toegepaste btw-tarief vermeldt.
Conclusies mogelijk?
Ondanks de vele commotie rond dit proces, zal het in de praktijk waarschijnlijk weinig concrete veranderingen teweegbrengen. Doch, lijkt definitief een einde te zullen komen aan de veelgebruikte praktijk om een aan verandering onderhevig gebouw te verkopen onder de vorm van een karkas in combinatie met een aannemingscontract. Deze werking kan nog steeds, maar zal belast worden aan 21% btw. Tot slot werd duidelijk dat de berekening voor de maatstaf van heffing en de wijziging van het btw-tarief los van elkaar staan: de extra btw komt er gewoon altijd bovenop!
Zijn er nog onduidelijkheden, heeft u nog vragen of wilt u graag nog wat extra informatie verkrijgen over deze verandering naar aanleiding van het ‘Promo 54-arrest’, aarzel niet om uw dossierbeheerder te contacteren. Wij helpen u graag verder!